Как можно продать квартиру купленную в ипотеку от СберБанка?

Заемщик может продать квартиру в ипотеке при сложной финансовой ситуации или чтобы улучшить жилищные условия. Но для проведения сделки придется получить согласие у банка. В статье рассмотрим, когда Сбербанк может разрешить продажу недвижимости в обременении и как подать заявку на сделку, чтобы повысить шансы ее одобрения.

Собственники нередко продают квартиру, купленную в ипотеку, такие сделки считаются нормальной практикой. Банки руководствуются нормативными актами, положениями ГК РФ и законом ФЗ-102. Легче всего оформить продажу, когда задолженность полностью погашена. Так можно снять с недвижимости обременение, а права собственности передать новому владельцу. Но в Сбербанке доступны и другие варианты проведения сделки.

Когда можно продать ипотечную квартиру

В России отсутствуют законы, которые запрещали бы продажу квартиры, купленной в ипотеку. Но стоит понимать, что решение принимает Сбербанк, так как он является залогодержателем. Любые манипуляции, связанные с залоговым имуществом, можно осуществлять с согласия кредитора, полученного в официальном порядке. Сбербанк чаще одобряет заявки, в которых указаны объективные причины продажи. Чаще всего они следующие:

• изменение состава семьи (рождение ребенка, развод, смерть);
• переезд в другой регион/город;
• желание приобрести большую жилплощадь;
• снижение заработной платы или сокращение на работе;
• невозможность выплачивать кредит по другим причинам.

Получить согласие банка на продажу ипотечной квартиры вполне реально. Но так как для залогодержателя существует ряд рисков, некоторые типы сделок с продажей залоговой недвижимости существуют только гипотетически.

Продать квартиру, купленную в ипотеку, невозможно без уведомления банка – из-за обременения покупатель не сможет провести регистрацию сделки в Росреестре. В случае, если Сбербанк отклонит заявку, владелец квартиры сможет ее продать лишь после погашения задолженности в полном объеме. По возможности следует искать варианты, которые Сбербанк одобряет охотнее.

Основные документы

Базовый пакет документов, необходимых для оформления сделки купли-продажи ипотечной квартиры, лучше подготовить заранее. К ним относятся следующие:

• кадастровый паспорт недвижимости;
• паспорта всех собственников (для детей до 14 лет свидетельства о рождении);
• разрешение на заключение сделки от органов опеки и попечительства (если в квартире прописаны несовершеннолетние);
• справка из УК/ТСЖ об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
• отчет об экспертной оценке квартиры;
• согласие супруга на продажу квартиры (должно быть заверено нотариально).

Но ключевым документом является справка от Сбербанка о согласии на продажу залогового имущества.

Погашение обременения заемщиком

Проще всего продавать жилплощадь, на которой нет обременения. Недвижимость в залоге у банка ограничивает круг потенциальных покупателей, ведь не каждый захочет иметь дело с дополнительными этапами сделки. К тому же, в планах новых владельцев квартиры может быть ипотека в другом банке, а это существенно осложняет одобрение продажи Сбербанком.

Поэтому нередки случаи, когда продавец ищет деньги на погашение ипотеки. Если сумма задолженности позволяет, целесообразно взять потребительский кредит. В некоторых случаях это решение оправдано, даже несмотря на переплату в виде процентов по новому кредиту.

Погашение средствами покупателя

Также покупатель может передать владельцу квартиры необходимую сумму, чтобы погасить ипотеку. Лучше всего оформлять передачу денег как аванс за жилплощадь в рамках договора о купле-продажи. В нем должно быть указано, что квартира в настоящее время находится под обременением. А также стоит внести пункт о том, что в оговоренные сроки владелец обязан закрыть кредит в банке и снять обременение. Досрочная выплата ипотеки проводится в несколько этапов:

1. Заемщик получает официальное согласие Сбербанка на продажу квартиры в обременении.
2. После банк фиксирует сумму для полного погашения ипотеки.
3. Составляется договор купли-продажи, далее он нотариально заверяется.
4. Зарегистрированные в помещении жильцы выписываются покупателем.
5. Должник оплачивает ипотеку задатком, полученным от покупателя, и снимает обременение.
6. Обе стороны подписывают договор, который затем подается на регистрацию передачи права собственности.
7. Остаток от стоимости квартиры передается продавцу.

Когда ипотечный кредит будет погашен, а залог снят, договор купли-продажи необходимо отправить в Росреестр. Это необходимо, чтобы покупатель смог оформить право собственности. Нотариальное заверение договора необходимо для защиты интересов покупателя. В этом случае остаток передается продавцу после передачи права собственности. Если же нет нотариального заверения, продавец может отказаться от сделки, оставив себе задаток.

Ведение сделки банком

Наиболее надежным и благоприятным является вариант, когда Сбербанк курирует сделку. Это возможно, когда покупатель берет ипотеку в этом же банке, и полностью рассчитывается с продавцом, при этом продавец погашает текущую ипотеку. Тогда сделка оформляется по упрощенной схеме:

1. Банк одобряет перепродажу недвижимости и уточняет оставшуюся сумму задолженности.
2. В первую депозитарную ячейку покупатель вносит установленную сумму, а во второй должен быть остаток, предназначенный для продавца.
3. После стороны подписывают договор.
4. Сделка регистрируется в Росреестре.

Залоговое обязательство после регистрации права собственности переходит к новому владельцу. При этом бывший хозяин получает доступ к первой ячейке. Когда задолженность будет полностью погашена, бывший хозяин получает закладную на жилье. Ее следует отправить в МФЦ, чтобы получить выписку из ЕГРН о снятии обременения. После продавец может получить сумму, которая находится во второй банковской ячейке.

У покупателя и продавца разные банки

Если у покупателя уже одобрена ипотека, но не в Сбербанке, оформление сделки маловероятно – практика показывает, что шансов на одобрение почти нет. Схема купли-продажи в этой ситуации основывается на рефинансировании ипотеки продавца в банке, где у покупателя одобрен кредит на приобретение жилплощади. После чего сделкой занимаются сотрудники другого банка.

В этой схеме есть минус для продавца, так как перерегистрация может занять месяц и более. В течение этого времени заемщик должен вносить платежи по обоим кредитам. Иногда переплата достигает десятков тысяч рублей, в зависимости от срока проведения процедуры.

По военной ипотеке

Военнослужащие, участвовавшие в накопительно-ипотечной системе в теории могут продавать жилплощадь, находящуюся в залоге у Сбербанка. Но нужно понимать, что квартира в залоге еще и у Росвоенипотеки (если, конечно, военнослужащий не ушел со службы, имея 20 лет выслуги или «льготные» основания). Сделка оформляется по следующей схеме:

1. В Росвоенипотеку нужно подать заявление с разъяснением сложившейся ситуации и просьбой убрать отметку об обременении с недвижимости, приобретенной с участием бюджетных средств.
2. Росвоенипотека рассчитает сумму к погашению – это все взносы, которые ранее были уплачены государством. Эту сумму нужно полностью погасить;
3. Затем нужно уточнить в Сбербанке остаток долга перед банком, и погасить его;
4. Когда оба долга выплачены (то есть, военный по факту отдал полную стоимость квартиры), оба обременения снимаются, и квартиру можно продать.

При этом военнослужащий может снова поучаствовать в программе военной ипотеки – ведь его взносы вернулись на счет в Росвоенипотеке и снова доступны ему для использования.

Если использован материнский капитал

Очень сложно получить одобрение на продажу жилплощади в обременении, если при покупке был задействован материнский капитал. Помимо залогового обременения, на заемщике есть обязательство выделить доли детям по конкретному адресу, после того как будет выплачена ипотека. В этом случае необходимо следующее:

1. На сделку получают разрешение от органов попечительства и опеки. Продавец должен доказать, что интересы детей не будут ущемлены.
2. Продажа допускается только с целью, как обмена или приобретения нового жилья, размещения средств от продажи на детский счет либо строительства собственного дома.
3. На всех членов семьи обязательно должна быть выделена доля собственности, включая несовершеннолетних детей.

Больше шансов на одобрение у сделок, подразумевающих приобретение нового жилья с большей площадью. Покупатель должен учитывать – если продавец не выделил доли детям, в будущем такую сделку легко оспорить. Даже если доли оформлены во вновь купленной квартире, в соответствии со статьей №159 УК РФ могут признать сделку ничтожной и обязать вернуть деньги.

Другие варианты

1. Несовершеннолетние совладельцы. Если среди владельцев есть лица младше 18 лет, требуется разрешение на сделку от органов опеки. Уполномоченное лицо должно удостовериться, что права детей не будут ущемлены, проверить санитарно-технические нормы жилплощади. Для этого на адрес старого и нового жилья выезжают сотрудники опеки. Для покупателя есть дополнительный риск оспаривания сделки в будущем.
2. При разводе. В заявлении следует указать, что начат бракоразводный процесс. Если жилье приобреталось до регистрации брака, кредитные обязательства и собственность принадлежат заемщику. При покупке жилья в браке оба супруга имеют право на половину стоимости квартиры, но и кредитные обязательства должны нести в равной мере (если иное не предусмотрено брачным договором). В некоторых случаях одному из супругов суд может назначить компенсацию, равную половине платежей по ипотеке в период брака.
3. Под новую ипотеку. Вначале заемщик продает недвижимость и полностью закрывает старый кредит. Средства, которые остались, он полностью тратит на первоначальный взнос новой ипотеки.
4. Продажа квартиры на торгах. Сбербанк может самостоятельно продать квартиру в ипотеке, если владелец не способен больше выплачивать ссуду или допустил серьезные просрочки по очередным платежам. Этот вариант редко бывает выгодным, обычно стоимость реализации с торгов заметно ниже рыночной.

Возможные риски

У каждой сделки купли-продажи есть определенные риски, и продажа квартиры в ипотеке Сбербанка здесь не исключение. В случае, когда банк сам курирует сделку, риски практически отсутствуют. Если и случаются убытки, связанные с мошенническими действиями покупателя, их несет банк, а не продавец.

Покупатель может рисковать, когда договор купли-продажи не заверяется у нотариуса, а деньги продавцу уже переданы. Если продавец откажется от сделки и поведет себя непорядочно, покупатель может потерять эти средства. Чтобы свести риски к минимуму, стоит привлечь к оформлению сделки риелтора или юриста.

По материалам