Все об ипотечном страховании в России: какие риски покрывает, виды и стоимость полиса

К каждому ипотечному кредиту менеджер в банке предложит оформить страховку. Причем чаще всего это будет два разных договора, обязательным из которых является только один. Ипотечное страхование может быть нескольких видов и обходиться клиенту в десятки тысяч рублей каждый год. Рассказываем, какие риски покрывает такая страховка, когда ее нужно оформлять и от чего зависит ее стоимость.

Зачем нужна страховка по ипотеке

Российские банки снова начали снижать процентные ставки по ипотечным кредитам – сейчас взять кредит по стандартной программе можно под 10,9% годовых, а по льготной – под 5,7% (семьям с детьми) или под 8,7% (всем без ограничений). На сайте каждого банка есть кредитный калькулятор, где можно заранее просчитать сумму ежемесячного платежа – достаточно ввести стоимость жилья, первоначальный взнос по кредиту и срок.

Однако этой суммой расходы заемщика не исчерпываются. При подписании договора купли-продажи придется платить за сделку (либо аккредитив, либо ячейка, либо электронный сервис от банка), платить госпошлину Росреестру, а еще, скорее всего, вознаграждение попросит риелтор. Но есть еще одна крупная статья расходов – страховка.

Страховка по ипотеке нужна для того, чтобы банк был уверен – заемщик, попав в трудную ситуацию, не останется совсем без денег. Это не означает, что страховая компания будет платить кредит за заемщика при первой его проблеме, но при наступлении страхового случая заемщик действительно получит определенную сумму по полису. Другая – не самая очевидная – причина заинтересованности банков в продаже страховок заключается в том, что банки активно продают полисы связанных с ними страховых компаний (как агенты), или получают от страховщика вознаграждение.

Если сравнивать страховку к ипотечному кредиту и похожую, но уже на рыночных условиях, то окажется, что тарифы по ипотечному страхованию значительно выше, а условия в целом менее выгодные. Чтобы «мотивировать» заемщика купить страховку, банки используют надбавки к процентной ставке. То есть, если клиент не оформит страховой полис, он будет платить кредит по завышенной ставке.

По нецелевым кредитам наличными надбавки достигают 10-12 процентных пунктов, по ипотечному страхованию надбавки скромнее:

• Сбербанк – по всем ипотечным продуктам за отсутствие личного страхования увеличивает ставку на 1%;
• ВТБ – за отсутствие комплексного страхования (недвижимости, прав на нее и жизни заемщика) увеличивает ставку на 1%;
• Газпромбанк – за отсутствие личного и титульного страхования увеличивает ставку на 1% (по семейной ипотеке – на 0,5%);
• Промсвязьбанк – за отсутствие полиса личного страхования увеличивает ставку на 1%.

Проблема в том, что видов страхования сразу несколько, а каждый банк выдвигает свои условия по полисам.

Виды ипотечного страхования

Среднестатистическому заемщику обычно приходится оформлять не один, а как минимум два страховых полиса к ипотеке. Прежде всего, обязательным является страхование объекта недвижимости. Так как ипотека – это залог недвижимости, банк должен быть уверен, что залоговое имущество надежно застраховано. Например, в случае затопления, пожара или обрушения квартиры заемщик не останется без жилья и с долгами, а у банка не появится безнадежный к взысканию кредит.

Вместе с тем, страхование залогового жилья упоминается и в законодательстве. Так, статья 31 закона «Об ипотеке» прописывает следующее:

• договор страхования залогового имущества заключается в пользу залогодержателя (то есть, при наступлении страхового случая выплату получит сразу банк);
• страховать заложенное имущество обязан залогодатель (заемщик) за свой счет;
• застраховать жилье нужно на сумму не меньше, чем сумма долга заемщика перед банком;
• если залогодатель не застраховал имущество сам, это может сделать залогодержатель (банк) – затем он будет вправе потребовать от заемщика возместить ему расходы.

Закон прямо не прописывает, что страхование заложенного имущества обязательно, это определяется условиями договора. Но на практике все банки вписывают в договор, что такое страхование обязательно. Некоторые делают оговорку – о том, что в случае отказа заемщика от оформления страховки ставка по кредиту вырастет, а другие в принципе не предполагают, что ипотека может быть не застрахована.

Другие виды страхования по ипотеке – исключительно добровольны, но банки обычно «навязывают» программы финансовой защиты заемщикам, увеличивая процентные ставки за отсутствие полиса. Такие страховки бывают трех основных видов:

• страхование жизни и здоровья заемщика. Как правило, страховых случаев всего несколько – это смерть застрахованного лица или установление ему инвалидности, часто с оговоркой «в результате несчастного случая». Попадание на длительный больничный без инвалидности права на выплаты не дает;
• страхование от потери работы. Увольнение по собственному желанию страховым случаем не будет – чтобы получить компенсацию, заемщик должен быть уволен по сокращению штата или при ликвидации работодателя;
• титульное страхование. Это страховка на случай потери права собственности на залоговое жилье – если квартира окажется юридически не очень «чистой». Например, если продавец квартиры окажется недееспособным и оспорит сделку через суд, или у бывшего владельца найдется родственник в местах лишения свободы (популярная схема), страховая компания компенсирует все убытки заемщика.

И отдельно существует комплексное страхование – как правило, это полис, защищающий одновременно залоговое имущество, жизнь и здоровье заемщика, а иногда и право собственности на жилье. То есть, это универсальная страховка, которую банк примет в качестве обязательного ипотечного страхования объекта недвижимости, и благодаря которой не будет применять к процентной ставке надбавки. Особенность комплексного страхования – оно дешевле, чем два-три отдельных полиса, которые в нее фактически включены.

Условия в страховых компаниях

До начала непосредственно оформления ипотечного кредита и страховки к нему не так просто понять, на каких условиях будет оформлен полис. Для страховых компаний действуют не такие жесткие требования к раскрытию информации, как к банкам – многие обещают предоставить расчет страховой премии только по заявке конкретного клиента.

Тем не менее, принципы расчета страховой премии приблизительно похожи. В расчете учитываются:

• сумма кредита – она же максимальная сумма страхового возмещения (при наступлении страхового случая страховщик полностью гасит кредит банку);
• параметры недвижимости – для старого дома с деревянными перекрытиями полис будет гораздо дороже, чем для современной новостройки;
• возраст заемщика – чем он старше, тем дороже будет полис личного страхования.

На сайтах некоторых страховых компаниях можно провести предварительный расчет стоимости полиса. Мы просчитали стоимость страховки для стандартных условий: кредит на 3 миллиона рублей на квартиру в готовом доме, под 11% годовых, заемщик – мужчина 35 лет. Полис оформляется на год. Результаты такие:

Страховщик	Страхование залога	Личное страхование	Титульное страхование	Комплексное страхование
АльфаСтрахование	3663 рубля	10 756 рублей	—	—
Зетта	2700 рублей	9660 рублей	—	—
СберСтрахование	6750 рублей	15 540 рублей	—	—
РЕСО	4800 рублей	14 850 рублей	10 500 рублей	23 850 рублей
Совкомбанк Страхование	3465 рублей	7524 рубля	4455 рублей	15 444 рубля

Как видно, не каждая страховая компания оформляет титульное страхование – как правило, этот полис прилагается только к страхованию залогового имущества. Кроме того, не везде есть предложения по комплексному страхованию – в ряде компаний клиенту предлагается просто оформить все три полиса по отдельности.

Также в разных компаниях есть дополнительные опции. Например, в «РЕСО Гарантии» можно добавить к страхованию жизни и здоровья страхование на случай временной нетрудоспособности. В этом случае заемщик заплатит больше, но если он по какой-то причине попадет на длительный больничный, страховая компания будет выплачивать ипотечный кредит вместо него.

Проблема в том, что заемщика будут склонять оформить страховой полис именно в той компании, которая работает с конкретным банком. То есть, выбрать более дешевый вариант в другой страховой компании можно не всегда – часто клиент ограничен в выборе страховщика.

Как сэкономить на ипотечном страховании

Стоимость страховки, как можно заметить, для некоторых заемщиков превышает 10 тысяч рублей в год. Если разбить на месяцы, сумма не такая большая (порядка тысячи рублей), но найти такую сумму разово непросто. При этом в действительности ипотечное страхование мало что дает заемщику – в случае уничтожения жилья выплату получит банк, как и в ситуации, если с заемщиком случится несчастный случай.

Отказ от страхования либо невозможен (если страхование залогового имущества прописано в договоре), либо увеличит процентную ставку по кредиту.

Однако сэкономить на страховке можно:

• отказаться от личного страхования, если страховая премия по нему больше, чем надбавка к процентной ставке. Здесь достаточно просчитать сумму ежемесячного платежа со страховкой и без нее, а разницу умножить на 12 месяцев. Если полученная сумма будет меньше, чем стоит страховка, то и оформлять ее не нужно;
• выбрать страховую компанию с более низкими страховыми тарифами. У каждого банка есть два списка: «разрешенных» страховых компаний (где можно оформить полис) и требований к страховке у других компаний. Достаточно разослать заявки в несколько компаний из списка, а потом обратиться в ту, которая предложит самый низкий тариф;
• оформить полис комплексного страхования. Если страховщик предлагает именно комплексную страховку, ее стоимость должна быть ниже, чем сумма страховых премий по всем входящим в нее полисам.

Отказаться от страховки (если это незначительно увеличивает ставку или вообще не влияет на нее) можно в течение 14 дней с момента подписания договора страхования – пока действует «период охлаждения».

Что касается выбора другого страховщика, уже с 1 марта 2023 года процедура будет заметно упрощена. Согласно постановлению правительства, заемщик сможет перейти в любую страховую компанию, имеющую национальный рейтинг «А-» и выше (это практически все крупные и средние страховые компании). Более того, можно будет без проблем перейти от одного страховщика к другому, а банк при этом не сможет поднимать ставку по кредиту.

Наконец, не стоит забывать о возможности вернуть неиспользованную часть страховой премии при досрочном погашении кредита. Если заемщик смог погасить весь долг раньше, чем указано в графике платежей, сумму страховки за неиспользованный период можно вернуть по заявлению. Страховая компания вычтет часть стоимости из полиса (расходы на ведение дела), а остальную пересчитает пропорционально остатку срока договора.

Вывод

Ипотечное страхование – частично обязательное, и частично «добровольно-принудительное» для заемщиков. Для клиента оно почти не несет пользы – страховую выплату в любом случае получает банк, а клиент при этом должен регулярно платить за эту страховку.

Но отказаться от нее нельзя – банк в этом случае повысит процентную ставку по кредиту, что нивелирует весь эффект экономии на страховом полисе. Поэтому оптимальный вариант – найти страховщика с минимальными тарифами, а также присматриваться к полисам комбинированного страхования.

По материалам